Checkliste Grundstückgewinnsteuer · Musterbeispiel
Grundstückgewinnsteuer bei Ihrem Liegenschaftsverkauf
Erstellt für: Familie Muster-Beispiel · Kanton Bern · Stand fiktive Musterdaten
1 Ihre Ausgangslage
Zusammenfassung der von Ihnen erfassten Angaben
Liegenschaft
Einfamilienhaus, Kanton Bern
Erwerb
2010, Kaufpreis CHF 850'000
Verkauf
2026, Verkaufspreis CHF 1'450'000
Wertvermehrende Investitionen
Bad & Heizung 2016, CHF 60'000
Ersatzbeschaffung geplant?
Ja, neues Eigenheim innert 2 Jahren
2 Berechnung Grundstückgewinn
Anlagekosten, wertvermehrende Investitionen und Besitzesdauerabzug
| Position | Betrag |
|---|
| Verkaufserlös | CHF 1'450'000 |
| ./. Verkaufskosten (Makler, Inserate) | CHF 35'000 |
| = Netto-Verkaufserlös | CHF 1'415'000 |
| ./. Erwerbspreis 2010 (inkl. Kaufnebenkosten) | CHF 875'000 |
| ./. Wertvermehrende Investitionen (Bad, Heizung) | CHF 60'000 |
| = Grundstückgewinn vor Besitzesdauerabzug | CHF 480'000 |
| ./. Besitzesdauerabzug (16 Jahre, Kanton Bern ca. 40 %) | CHF 192'000 |
| Steuerbarer Grundstückgewinn | CHF 288'000 |
Vereinfachtes Beispiel — der effektive Besitzesdauerabzug und die anrechenbaren Anlagekosten hängen vom Kanton und den vollständigen Belegen ab. Wir prüfen in Ihrer Auswertung, welche Investitionen als wertvermehrend anerkannt werden.
3 Steuerbetrag: mit und ohne Ersatzbeschaffung
Wirkung eines Steueraufschubs bei Kauf eines Ersatzobjekts
Ohne Ersatzbeschaffung
CHF 69'120
Grundstückgewinnsteuer sofort fällig (angenommener Satz 24 %)
Mit Ersatzbeschaffung
CHF 0*
Steuer aufgeschoben bis zum Verkauf des Ersatzobjekts
→ CHF 69'120 Liquiditätsvorteil bei rechtzeitigem Kauf des Ersatzobjekts
* Aufgeschoben, nicht erlassen: Der latente Steueranspruch wird auf das Ersatzobjekt übertragen und bei dessen späterem Verkauf wieder relevant. Voraussetzung: Ersatzobjekt dient wieder dauernd und ausschliesslich dem eigenen Wohnbedarf, Frist gemäss Kanton (meist 2–3 Jahre).
4 Unsere Einschätzung
Schriftliche Beurteilung für Ihre Situation
In diesem Beispiel lohnt es sich, die Ersatzbeschaffung frist- und formgerecht anzumelden: Der Steueraufschub verschafft einen Liquiditätsvorteil von rund CHF 69'000 im Verkaufsjahr. Wichtig ist, dass das Ersatzobjekt innert der kantonalen Frist erworben und selbst bewohnt wird — sonst entfällt der Aufschub rückwirkend.
Prüfen Sie zudem, ob weitere wertvermehrende Investitionen (z. B. Umgebungsarbeiten, Ausbauten) mit Belegen nachgewiesen werden können — jede zusätzlich anerkannte Investition senkt den steuerbaren Gewinn direkt.
5 Offene Punkte & fehlende Unterlagen
Übersicht, was für die definitive Steuererklärung noch nötig ist
✓
Kaufvertrag 2010 & Verkaufsvertrag 2026vollständig vorhanden
!
Rechnungen Bad- & Heizungssanierung 2016noch einzureichen — sonst nicht als wertvermehrend anrechenbar
!
Nachweis ErsatzobjektKaufvertrag/Reservationsvereinbarung des neuen Eigenheims nachreichen, sobald vorhanden
✓
Grundbuchauszugvollständig vorhanden
Diese Auswertung ist ein fiktives Musterbeispiel mit frei gewählten Zahlen zu Illustrationszwecken und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Ihre persönliche Auswertung basiert auf Ihren effektiven Angaben und Belegen sowie den tatsächlichen kantonalen Sätzen für Besitzesdauerabzug und Steuertarif.
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