Ausführlicher Liegenschafts-AG Check · Musterbeispiel
Lohnt sich für Sie eine private Liegenschafts-AG?
Erstellt für: Familie Muster-Beispiel · Kanton Bern · Stand fiktive Musterdaten
1 Ihre Ausgangslage
Zusammenfassung der von Ihnen erfassten Angaben
Zivilstand / Wohnkanton
Verheiratet · Kanton Bern
Übriges Einkommen (Lohn)
CHF 180'000 / Jahr
Grenzsteuersatz aktuell
ca. 32 %
Liegenschaften
2 Mehrfamilienhäuser, vermietet
Verkehrswert total
CHF 3'200'000
2 Kostenzusammenstellung: Übertrag in eine AG
Einmalige Kosten der Umstrukturierung
| Position | Betrag |
|---|
| Gründungskosten AG (Notar, Handelsregister) | CHF 6'500 |
| Handänderungssteuer (Kanton Bern, ca. 1,8 %) | CHF 57'600 |
| Grundbuchgebühren & Beurkundung | CHF 12'000 |
| Grundstückgewinnsteuer (aufgeschoben bei Buchwert-Übertrag) | CHF 0* |
| Beratung & steuerliche Begleitung | CHF 4'500 |
| Total einmalig | CHF 80'600 |
* Bei Übertrag zum Buchwert wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, nicht erlassen — sie fällt bei einem späteren Verkauf der Liegenschaft durch die AG nach. Vereinfachtes Beispiel; die effektive Handänderungssteuer hängt vom Wohnsitzkanton der Liegenschaft ab.
3 Netto-Vergleich über 10 Jahre
Heutige private Besteuerung vs. Liegenschafts-AG (nach Abzug der Umstrukturierungskosten)
Heute · im Privatvermögen
CHF 612'000
Netto-Mietertrag nach Einkommens- & Vermögenssteuer, 10 Jahre kumuliert
Mit Liegenschafts-AG
CHF 668'000
Netto-Mietertrag nach Gewinn-/Kapitalsteuer und Umstrukturierungskosten, 10 Jahre kumuliert
→ CHF 56'000 mehr über 10 Jahre mit einer Liegenschafts-AG
4 Unsere Einschätzung
Schriftliche Beurteilung für Ihre Situation
In diesem Beispiel lohnt sich der Wechsel in eine Liegenschafts-AG: Der hohe Grenzsteuersatz von 32 % auf dem übrigen Einkommen macht die tiefere Gewinnsteuer der AG (Kanton Bern ca. 21 %) attraktiv, und die Haltedauer von über 10 Jahren gleicht die hohen einmaligen Übertragskosten (v. a. Handänderungssteuer) wieder aus.
Der Effekt hängt stark von der Höhe des Grenzsteuersatzes, der geplanten Haltedauer und dem Wohnsitzkanton der Liegenschaft ab (Handänderungssteuersätze unterscheiden sich kantonal stark). In Ihrer persönlichen Auswertung berechnen wir diese Werte mit Ihren effektiven Angaben und Kantonssätzen.
5 Umsetzungsübersicht
Nächste Schritte, falls Sie sich für die Umsetzung entscheiden
1
AG gründenStatuten, Kapitaleinzahlung, Handelsregistereintrag · ca. 3–4 Wochen
2
Liegenschaften einbringen (Sacheinlage)Notarielle Beurkundung, Grundbucheintrag · ca. 4–6 Wochen
3
Verträge & Hypotheken umschreibenMietverträge, Hypothekarverträge, Versicherungen auf die AG ummelden
4
Nachfolge- & Erbplanung anpassenAktien der AG statt Direktbesitz — Auswirkung auf Ehe-/Erbvertrag prüfen
Diese Auswertung ist ein fiktives Musterbeispiel mit frei gewählten Zahlen zu Illustrationszwecken und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Ihre persönliche Auswertung basiert auf Ihren effektiven Angaben zu Personen, Liegenschaften und Finanzen sowie den tatsächlichen kantonalen Steuersätzen.
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