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Liegenschafts-AG Check

B managed GmbH · Moosweg 12 · 3645 Gwatt · cornelia@b-managed.ch · +41 79 286 32 66

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Macht eine «private» Liegenschafts-AG für mich Sinn?

Mit dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung fällt per 01.01.2029 der Eigenmietwert weg – und damit für selbstbewohntes Wohneigentum auch ein grosser Teil der bisherigen Abzüge (u.a. Schuldzinsen, teilweise Unterhaltskosten). Für vermietete und grössere Liegenschaftsportfolios stellt sich damit vermehrt die Frage, ob eine Übertragung in eine eigene, «private» Liegenschafts-AG (Kapitalgesellschaft zur Vermögensverwaltung) sinnvoll wird.

Beantworten Sie die folgenden Fragen möglichst realistisch. Am Ende erhalten Sie eine erste, unverbindliche Einschätzung, ob sich eine vertiefte Abklärung für Sie lohnen könnte.

1

Ausgangslage

Wie viele Liegenschaften besitzen Sie im Privatvermögen?
Wie werden die Liegenschaften genutzt?
Ungefährer Verkehrswert aller Liegenschaften zusammen?
Wie hoch ist die Fremdfinanzierung (Hypotheken) im Verhältnis zum Wert?
2

Steuerliche Situation

Ungefährer Grenzsteuersatz (Bund + Kanton + Gemeinde) auf zusätzliches Einkommen?
Grenzsteuersatz ist der Steuersatz, den Sie auf einen zusätzlichen Franken Einkommen zahlen würden — nicht der Durchschnittssteuersatz auf Ihr gesamtes Einkommen. Er ist deshalb meist höher, als man aus der Steuerrechnung auf den ersten Blick vermuten würde, und steigt mit dem Einkommen.

So finden Sie ihn, ohne zu rechnen:
  • Am einfachsten: kostenlosen Online-Steuerrechner Ihres Kantons nutzen (Suchbegriff "Steuerrechner" + Ihr Kanton) oder einen Vergleichsdienst wie comparis.ch — Einkommen und Wohnort eingeben, der Grenzsteuersatz wird meist direkt angezeigt.
  • Faustregel als grobe Orientierung (kantonal unterschiedlich): steuerbares Einkommen bis ca. CHF 50'000 → meist unter 20 %; CHF 80'000–150'000 → oft 25–35 %; darüber → häufig 35 % oder mehr.
  • Im Zweifel: einfach schätzen oder bei B managed nachfragen — wir ermitteln ihn anhand Ihrer letzten Steuerveranlagung in wenigen Minuten.
Planen Sie den Verkauf einzelner Liegenschaften in den nächsten 3–5 Jahren?
3

Ziele & Nachfolge

Ist eine Aufteilung / Nachfolge unter mehreren Personen (Erben, Familie) ein Thema?
Wer sind die vorgesehenen Erben bzw. Nachfolger?
In den meisten Kantonen sind Ehepartner/in sowie direkte Nachkommen (Kinder, Enkelkinder) von der Erbschaftssteuer befreit. Bei Geschwistern, Nichten/Neffen oder nicht verwandten Personen fällt dagegen meist Erbschaftssteuer an, teils erheblich — und eine direkte Übertragung der Liegenschaft ist oft schwieriger.
Bereitschaft, eine Gesellschaft mit Buchhaltung, ggf. Revisionsstelle und laufenden Kosten zu führen?
4

Risiken & Umsetzung

Besteht bereits ein Risiko, als «gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler» eingestuft zu werden (häufige Käufe/Verkäufe, Nähe zum Baugewerbe, hohe Fremdfinanzierung mit kurzen Haltefristen)?
Ist ausreichend Liquidität vorhanden, um die Einbringung (Handänderungssteuer, ggf. Grundstückgewinnsteuer, Notariats-/Grundbuchkosten) zu finanzieren, ohne die Liegenschaften selbst dafür zu belehnen?
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Diese Checkliste ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Sie liefert eine erste, grobe Einschätzung anhand allgemeiner Kriterien – ob sich eine Liegenschafts-AG konkret lohnt, hängt immer von der persönlichen Gesamtsituation ab (u.a. effektive kantonale Steuerfolgen, Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuer, Finanzierung, Vermögensplanung). Der genaue Zeitpunkt und die definitive Ausgestaltung des Systemwechsels beim Eigenmietwert können sich im weiteren politischen Prozess noch ändern. Für eine verbindliche Beurteilung Ihrer Situation empfehlen wir ein persönliches Gespräch mit B managed GmbH.